房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到建筑脫碳的必要性，但他們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)任務(wù)困難、費(fèi)力且昂貴。

擁有許多建筑的業(yè)主通常沒(méi)有完善的數(shù)據(jù)庫(kù)列明這些建筑的內(nèi)部條件或它們所包含的設(shè)備類(lèi)型。更重要的是，物理能源審計(jì)和逐棟建筑的凈零排放計(jì)劃冗長(zhǎng)、成本高昂，而且沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。由于這些局限性，傳統(tǒng)的脫碳方法給人留下了一種普遍的印象，即建筑脫碳是無(wú)利可圖的。

但是，由于數(shù)據(jù)和分析方法數(shù)量和質(zhì)量的提高，有一種更好的方法?，F(xiàn)在，可以使用來(lái)自衛(wèi)星、地理空間分析、勞動(dòng)力和設(shè)備成本、建筑特性、能源和其他來(lái)源的數(shù)據(jù)的組合，快速創(chuàng)建單個(gè)建筑物當(dāng)前狀態(tài)的高保真圖像，而無(wú)需真正踏入建筑內(nèi)部。

通過(guò)應(yīng)用機(jī)器學(xué)習(xí)、人工智能和基于物理的建模，投資組合所有者可以快速識(shí)別建筑脫碳機(jī)會(huì)。這包括供暖和制冷系統(tǒng)的當(dāng)前類(lèi)型、太陽(yáng)能或地?zé)崮艿臐摿?，以及保溫和能效水平不合?biāo)準(zhǔn)的地方。然后，先進(jìn)的進(jìn)化優(yōu)化算法可以確定每棟建筑以及整個(gè)投資組合的最佳解決方案集和行動(dòng)順序，以在給定的時(shí)間表上實(shí)現(xiàn)凈零排放。

這些功能可以根據(jù)建筑物的獨(dú)特起點(diǎn)、監(jiān)管環(huán)境、租賃結(jié)構(gòu)和許多其他因素，為投資組合中的每棟建筑物快速生成一組財(cái)務(wù)優(yōu)化計(jì)劃。這些計(jì)劃可以在幾周內(nèi)生成完整的投資組合，可以包括一系列有時(shí)限的行動(dòng)、相關(guān)的資本成本以及對(duì)排放和運(yùn)營(yíng)成本影響的文件。對(duì)于大型投資組合而言，與進(jìn)行能源審計(jì)和凈零研究的傳統(tǒng)方法相比，這種實(shí)現(xiàn)凈零排放的新方法意味著脫碳規(guī)劃的速度和規(guī)模增加了 100 倍以上。它還消除了依賴(lài)模糊的建筑原型或一般邊際減排成本曲線的需要，而這些傳統(tǒng)方法通常會(huì)導(dǎo)致更糟糕的計(jì)劃和更高的成本。新的系統(tǒng)可制定具體、詳細(xì)、可操作的計(jì)劃，減排速度更快，經(jīng)濟(jì)效益更強(qiáng)。

通過(guò)制定實(shí)現(xiàn)凈零排放的完整路徑，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前計(jì)劃而不是做出反應(yīng)。在決定搬入或收購(gòu)哪些建筑物時(shí)，他們可以整合脫碳成本進(jìn)行分析。由于這種新方法可以快速為每棟建筑制定計(jì)劃，業(yè)主和居住者可以決定將有限的資金投入到何處，并協(xié)調(diào)設(shè)備采購(gòu)、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理，以最大限度地降低成本。

此外，業(yè)主可以匯總整個(gè)投資組合的建筑級(jí)計(jì)劃，以制定資本計(jì)劃和報(bào)告。建筑層面的能源效率和電氣化計(jì)劃使業(yè)主和居住者能夠估算和采購(gòu)所需的可再生能源數(shù)量，增加利用政府激勵(lì)措施的潛力，并使建筑管理人員的工作更輕松。

建筑行業(yè)脫碳迫在眉睫

為了將全球變暖控制在1.5°C左右，并在2050年之前實(shí)現(xiàn)凈零碳建筑存量，國(guó)際能源署估計(jì)，到2030年，直接建筑排放（如現(xiàn)場(chǎng)燃?xì)饣蛉加湾仩t）需要減少50%，間接排放減少60%（例如，通過(guò)能源效率措施和電網(wǎng)脫碳）。然而，世界建筑距離實(shí)現(xiàn)目標(biāo)還相去甚遠(yuǎn)。

越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司做出凈零承諾，與此同時(shí)，各國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)正在努力實(shí)施一系列激勵(lì)措施和法規(guī)，包括歐盟委員會(huì)的《建筑能源績(jī)效指令》、英國(guó)的《最低能效標(biāo)準(zhǔn)》以及美國(guó)證券交易委員會(huì)提議的氣候披露。投資者越來(lái)越多地分配資金來(lái)支持轉(zhuǎn)型，這為這一勢(shì)頭增添了動(dòng)力。

與一些正在解決脫碳問(wèn)題的領(lǐng)域（如重工業(yè)和航運(yùn)）不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)脫碳技術(shù)已經(jīng)存在，可以取代化石燃料的使用，并能夠顯著提高全球大多數(shù)建筑物的能源效率。如果公司采用最有效的方法，很大一部分建筑（以及更大比例的建筑組合）在現(xiàn)有的技術(shù)、政策、供應(yīng)鏈和能源市場(chǎng)環(huán)境中，可以通過(guò)中性或積極的財(cái)務(wù)狀況實(shí)現(xiàn)脫碳。

在創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)履行行業(yè)對(duì)氣候轉(zhuǎn)型的義務(wù)是可能的。但是，它要求建筑物所有者以不同的方式做事。

建筑脫碳能夠有利可圖

在涵蓋約 20,000 座建筑物的詳細(xì)脫碳工作中，超過(guò) 15 兆噸的 CO2當(dāng)量的年排放量，以及各種財(cái)產(chǎn)類(lèi)型和地理位置，麥肯錫得出了一個(gè)結(jié)論：使用新方法，房地產(chǎn)投資組合通常有可能實(shí)現(xiàn)凈零排放，并隨著時(shí)間的推移實(shí)現(xiàn)收支相抵到盈利的投資回報(bào)，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，節(jié)省的成本達(dá)到或超過(guò)成本。這一結(jié)論即使在保守的假設(shè)下也是有效的，包括沒(méi)有租金或財(cái)產(chǎn)估值的綠色溢價(jià)，沒(méi)有未來(lái)新的法規(guī)或碳定價(jià)，以及沒(méi)有新的或顯著改進(jìn)的技術(shù)。通過(guò)為每棟建筑實(shí)現(xiàn)凈零排放的全過(guò)程執(zhí)行能源效率和電氣化措施，并在投資組合層面優(yōu)化可再生能源采購(gòu)，建筑業(yè)主和居住者通常可以通過(guò)節(jié)能、資本成本優(yōu)化和避免現(xiàn)有的監(jiān)管處罰來(lái)收回投資。

不同的房地產(chǎn)投資組合群體使用新方法大幅提高了凈現(xiàn)值，將其運(yùn)營(yíng)排放量減少到凈零（圖2）。這些計(jì)劃通過(guò)與工程師和設(shè)施經(jīng)理的測(cè)試和改進(jìn)以及財(cái)務(wù)部門(mén)、高管和董事會(huì)對(duì)商業(yè)案例和資本計(jì)劃的批準(zhǔn)進(jìn)行了驗(yàn)證。

如何通過(guò)凈零路徑獲利

一家美國(guó)房地產(chǎn)投資者管理著約200億美元的資產(chǎn)，涉及多種物業(yè)類(lèi)型，最近使用新方法為750多座建筑物制定了資產(chǎn)級(jí)脫碳計(jì)劃。制定初步計(jì)劃只用了不到八周的時(shí)間，將房地產(chǎn)投資信托凈零路徑的凈現(xiàn)值提高了約 8500 萬(wàn)美元，達(dá)到接近收支相抵的凈現(xiàn)值。由于降低了水電費(fèi)、避免了現(xiàn)有的監(jiān)管處罰和降低資本成本（例如，通過(guò)協(xié)調(diào)項(xiàng)目和談判批量采購(gòu)定價(jià)），該投資者的凈零路徑已經(jīng)可以收回成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些因素的變化，例如某個(gè)司法管轄區(qū)的新碳價(jià)格或綠色溢價(jià)，可能會(huì)帶來(lái)積極的經(jīng)濟(jì)效益。

該公司在實(shí)現(xiàn)凈零過(guò)程中采用的八個(gè)方式：

• 優(yōu)化實(shí)現(xiàn)凈零排放的最高價(jià)值行動(dòng)集。例如，該公司很早就安裝了效率措施，以最大限度地節(jié)省運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并減少以后電氣化所需的資本支出。
• 立即采取行動(dòng)，確保整個(gè)投資組合的近期資本投資與長(zhǎng)期脫碳計(jì)劃保持一致。（由于屋頂和主要設(shè)備的使用壽命通常為 10 到 >25 年，因此在使用壽命結(jié)束時(shí)錯(cuò)過(guò)電氣化機(jī)會(huì)可能會(huì)導(dǎo)致資金擱淺或需要在設(shè)備使用壽命結(jié)束前退役。）
• 制定計(jì)劃，確保在適用地區(qū)按規(guī)定日期之前使用化石燃料作為動(dòng)力的資產(chǎn)。
• 協(xié)調(diào)重大翻新和設(shè)備升級(jí)（例如，屋頂更換、隔熱升級(jí)和屋頂供暖、通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的電氣化），通過(guò)分擔(dān)勞動(dòng)力、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、起重機(jī)和其他成本來(lái)降低安裝成本。
• 審查租約，以確保當(dāng)前的租約模板能夠?yàn)樽鈶?hù)節(jié)省能源的投資進(jìn)行資本回收。這使房東能夠調(diào)整各方的成本和收益，并避免“分割激勵(lì)問(wèn)題”。（對(duì)于非服務(wù)租賃，房東可能希望考慮計(jì)量效率結(jié)構(gòu)，讓業(yè)主獲得一部分節(jié)能。）
• 為所有主要暖通空調(diào)和建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)需求制定長(zhǎng)期規(guī)劃，以協(xié)商批量折扣并確保主要設(shè)備和材料的交付時(shí)間表。
• 制定與電氣化時(shí)間表相關(guān)的優(yōu)化電力采購(gòu)戰(zhàn)略。目標(biāo)是降低在凈零目標(biāo)日期之前以更高成本簽署大型合同的風(fēng)險(xiǎn)。
• 制定計(jì)劃，申請(qǐng)與凈零相關(guān)的電氣化和能源效率措施的激勵(lì)措施。（這些激勵(lì)措施被視為有利因素，未計(jì)入凈現(xiàn)值改善估計(jì)。）

傳統(tǒng)方法為何常速度較慢且成本更高

傳統(tǒng)上，業(yè)主在其投資組合中采用逐個(gè)項(xiàng)目的方法，專(zhuān)注于具有明確獨(dú)立投資回收期的離散行動(dòng)，例如安裝高效設(shè)備、照明和自動(dòng)化建筑控制。

邊際減排成本曲線（MACC曲線）歷來(lái)用于通過(guò)計(jì)算此類(lèi)項(xiàng)目每噸碳減排的平均行業(yè)成本或節(jié)省量來(lái)識(shí)別獨(dú)立的投資回收期項(xiàng)目并確定其優(yōu)先級(jí)。MACC 過(guò)去一直是一種有用的優(yōu)先級(jí)排序工具，對(duì)于尚未提供特定地點(diǎn)優(yōu)化的高度標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)來(lái)說(shuō)仍然如此。然而，對(duì)于房地產(chǎn)投資組合來(lái)說(shuō)，使用數(shù)據(jù)和分析的優(yōu)化方法可以產(chǎn)生顯著的改善結(jié)果。

例如，一棟建筑遵循平均商業(yè)建筑 MACC 曲線，該曲線將產(chǎn)生負(fù) 110 萬(wàn)美元的凈現(xiàn)值，以實(shí)現(xiàn)凈零排放。而通過(guò)新方法優(yōu)化特定建筑條件的路徑，同一建筑可以產(chǎn)生 100,000 美元的凈現(xiàn)值，以實(shí)現(xiàn)凈零排放。與替代方法相比，凈現(xiàn)值提高了 120 萬(wàn)美元。

為什么會(huì)這樣？對(duì)于有凈零承諾的公司，MACC 方法不考慮場(chǎng)地細(xì)節(jié)（例如建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)是否漏水）或脫碳杠桿之間的相互依賴(lài)性和協(xié)調(diào)機(jī)會(huì)。因此，它通常會(huì)將代價(jià)高昂的行動(dòng)推向未來(lái)。然后，房地產(chǎn)所有者可能在未來(lái)被迫在非最佳時(shí)間實(shí)施更昂貴的舉措，從而導(dǎo)致資本浪費(fèi)（由于系統(tǒng)或設(shè)備過(guò)大等問(wèn)題必須在使用壽命結(jié)束前退役）和能源節(jié)約損失。

其他業(yè)主傳統(tǒng)上自下而上地工作，逐棟進(jìn)行能源審計(jì)和工程研究，以檢查包括絕緣、當(dāng)前供暖、通風(fēng)和空調(diào) （HVAC） 系統(tǒng)以及現(xiàn)場(chǎng)太陽(yáng)能潛力在內(nèi)的問(wèn)題，然后制定定制的脫碳計(jì)劃。這種方法通常需要每棟建筑數(shù)月的時(shí)間，并可能導(dǎo)致一系列單獨(dú)的報(bào)告，從而難以匯總計(jì)劃、了解整個(gè)項(xiàng)目組合的成本、避免資本浪費(fèi)（例如在使用壽命結(jié)束前必須拆卸設(shè)備）、或找到項(xiàng)目組合級(jí)別的效率（例如通過(guò)批量采購(gòu)）。

利用人工智能支持的全生命周期脫碳方法的房地產(chǎn)公司可以真正減少與建筑相關(guān)的排放。

可靠的建筑脫碳計(jì)劃的七個(gè)特點(diǎn)

雖然許多建筑業(yè)主和居住者都承諾實(shí)現(xiàn)凈零排放，但許多人缺乏全面的計(jì)劃。鑒于數(shù)據(jù)和人工智能的發(fā)展以及它們可能對(duì)建筑脫碳和盈利能力的步伐產(chǎn)生重大影響，主要建筑業(yè)主和居住者有一套新的選擇來(lái)制定可靠的計(jì)劃。

最佳計(jì)劃將需要以下七個(gè)組成部分：

• 投資組合目標(biāo)為凈零。許多建筑業(yè)主或居住者在其投資組合中擁有數(shù)百或數(shù)千座建筑。這些建筑的脫碳計(jì)劃通常是拼湊而成的，從基于排放（例如，有些采取“最壞優(yōu)先”方法）、法規(guī)（有些只在已經(jīng)存在法規(guī)的情況下制定計(jì)劃）或其他因素（某些資產(chǎn)屬于某些部門(mén)，其中有熱情的可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者）的建筑子集開(kāi)始。在新方法下，業(yè)主可以通過(guò)使整個(gè)投資組合的建筑計(jì)劃協(xié)同工作來(lái)獲取價(jià)值，例如通過(guò)聯(lián)合采購(gòu)、協(xié)調(diào)和智能排序。在為每棟建筑制定計(jì)劃之前，該計(jì)劃并不完整。
• 特定資產(chǎn)計(jì)劃。為了最大限度地提高每花費(fèi)一美元的脫碳影響，每棟建筑都需要自己的計(jì)劃，考慮其特定的起點(diǎn)（例如絕緣類(lèi)型、當(dāng)前設(shè)備和系統(tǒng)以及建筑布局）、條件（包括當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件和當(dāng)?shù)靥?yáng)輻射）和資產(chǎn)策略，包括租賃類(lèi)型、租戶(hù)組成和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。
• 實(shí)現(xiàn)凈零排放的完整途徑。企業(yè)明智的做法是避免那些只實(shí)現(xiàn)部分凈零排放的計(jì)劃，例如計(jì)劃在未來(lái)兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)30%的能效提升，而沒(méi)有超過(guò)該點(diǎn)的遠(yuǎn)期計(jì)劃。這種短期觀點(diǎn)會(huì)嚴(yán)重影響長(zhǎng)期脫碳成果和成本。例如，一些不符合短期門(mén)檻率的絕緣措施可能會(huì)降低未來(lái)的暖通空調(diào)尺寸要求和費(fèi)用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只做出短期決策或等到政策要求才行動(dòng)的公司最終可能會(huì)花費(fèi)更多。
• 關(guān)聯(lián)范圍 1 和 2 計(jì)劃。范圍 1（例如電氣化措施）和范圍 2（例如可再生能源采購(gòu)）的計(jì)劃通常是單獨(dú)制定的。例如，設(shè)施經(jīng)理可能會(huì)處理改造，而采購(gòu)部門(mén)可能會(huì)承擔(dān)可再生能源采購(gòu)。這種方法沒(méi)有利用范圍 1 和范圍 2 之間的相互依賴(lài)關(guān)系，例如考慮能源效率和電氣化行動(dòng)有時(shí)相反影響的需求估計(jì)。其結(jié)果可能是更慢、更昂貴的可再生能源采購(gòu)。
• 可操作的步驟。每棟建筑的 計(jì)劃應(yīng)包括建筑設(shè)施經(jīng)理可以實(shí)施的具體步驟。（例如：“根據(jù)需要用空氣源熱泵和輔助電阻備用替換燃?xì)庀到y(tǒng)?？梢詫?shí)施帶有冷凝鍋爐的額外天然氣備用，以將溫度降低到 –10°F 以下?！埃?建筑人員應(yīng)能夠快速將這些指令發(fā)送給供應(yīng)商或設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)以供執(zhí)行。
• 量化計(jì)劃。計(jì)劃應(yīng)足夠具體，以便為建筑和投資組合層面的財(cái)務(wù)規(guī)劃提供信息。領(lǐng)導(dǎo)者需要了解實(shí)現(xiàn)凈零排放的確切財(cái)務(wù)狀況，包括資本投資和運(yùn)營(yíng)成本的必要變化、額外債務(wù)的潛在成本或前期資本支出的影響，以及建筑業(yè)主或租戶(hù)的成本和收益將如何累積。
• 以?xún)袅銥閷?dǎo)向的決策。業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商可以將脫碳計(jì)劃嵌入到整個(gè)組織的運(yùn)營(yíng)中，包括流程、激勵(lì)措施和治理結(jié)構(gòu)。幸運(yùn)的是，建筑物的運(yùn)營(yíng)排放脫碳通?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行小幅調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)，而不是全新的活動(dòng)?！耙磺姓张f”應(yīng)包括更新資本規(guī)劃流程，以考慮每棟建筑的脫碳計(jì)劃，為低排放系統(tǒng)創(chuàng)造資金和分配資本（通常可以產(chǎn)生正回報(bào)），并將脫碳分析納入收購(gòu)新資產(chǎn)的過(guò)程。

房地產(chǎn)行業(yè)在努力脫碳的過(guò)程中面臨著艱巨的挑戰(zhàn)：它需要擴(kuò)大供應(yīng)鏈以滿(mǎn)足新的需求，培訓(xùn)數(shù)百萬(wàn)技術(shù)工人進(jìn)行改造，并升級(jí)電網(wǎng)發(fā)電和存儲(chǔ)容量以適應(yīng)電氣化。好消息是，制定脫碳計(jì)劃最近變得更加簡(jiǎn)單、快捷和便宜，使該行業(yè)更容易動(dòng)起來(lái)。

最重要的是，利用人工智能支持的全生命周期脫碳方法的房地產(chǎn)公司可以真正減少與建筑相關(guān)的排放。鑒于各行各業(yè)面臨的深刻的脫碳挑戰(zhàn)，這種新方法可能成為全球盡量減少氣候變化努力的重要組成部分。

▌編輯：同辰建筑

▌來(lái)源：麥肯錫、友綠網(wǎng)